文宋子豪
编辑李鑫
说起环京楼市，人们的看法普遍两极分化。
一方面，环京成了年追涨投资客的乱葬岗，至今都被唱衰。
另一方面，不少人却在“抢”环京的落户资格，北三县之一的大厂就是典型。之前大厂每周投放个落户资格，但都是秒光。为了应对供给不足，10月21日大厂县改为每个工作日投放-个落户资格，这才基本满足人们的热情。
除了个人，万科、恒大、碧桂园等龙头房企，近年也在纷纷布局环京。
我们不禁要问，今天的环京，到底价值几何？
一、交通一体化的环京
长期来看，支撑环京房价的两大因素，依然坚实。
首先，环京作为“首都后花园”，将继续承接北京居住人口外溢。通俗理解就是，环京依然是那些在京工作，但苦于北京高房价人群的首选。
怎么理解这个现象？核心就四个字---通勤时间。
在通勤时间上，北京6环外和环京已相差不大，环京甚至更有优势。
拿开车来说，燕郊到国贸需要30到45分钟，顺义到国贸驾车却需要50多分钟，而燕郊平均房价却只有顺义的一半。
更值得注意的是，未来环京的通勤会更便利。
年3月29日，连接通州与燕郊的燕潮大桥通车，很多车主已不用绕远到通燕高速了。平谷线也在今年5月复工，11月平谷线的燕郊段也迎来了二次土质勘探，预计年就能建成通车，届时从燕郊半小时就能到北京三环。
此外，“世界上最长的地铁”——北京到雄安的轻轨R1线，先期实施段桥梁下部工程也已经全面完工。
这趟地铁预计年6月正式运营。运营后，从丽泽商务区23分钟可达大兴机场、30分钟到永清、40分钟到霸州、1小时就能到雄安航站楼。
再来看京雄商高铁，这是一条连接北京丰台、雄安新区与河南商丘市的高速铁路，也是京港高铁的一部分。前段时间，京雄商高铁的可行性报告，已经得到发改委批复，这标志着项目正式进入实施阶段。
这个项目通车后，固安、永清和霸州进京将缩短至30分钟。
除了上述规划，廊涿城铁、固保城铁、北京地铁S4号线、北京地铁S6号线也在同步推进。
在京津冀协同发展的推动下，环京已经搭建起集轻轨、城际、高速、高铁、航空立体式的交通网络。未来3到5年，环京县市进京的交通情况将进一步改善，环京依然有高价值。
更何况，环京还有第二条更强的支撑因素。
二、城市群下的环京
相比于之前睡城的身份，现在的环京还有个更重要的功能：承接北京外溢的产业，建设京津冀城市群。
一个不能忽视的事实是，南北经济发展已有些失衡。
前不久，三季度宏观数据公布，自改革开放以来，南京首次进入中国城市GDP前十，被挤出来的那个城市是天津。
自此，中国GDP前10的城市里，只剩北京一个北方城市。
在这个背景下，如何推动北方经济发展，已成为必须直面的重大课题。
相比北方其他城市群，以京津冀作为经济增长的火车头，似乎是最为理想的选择。这对环京来讲，是一大发展契机。
事实也的确如此，这几年京津冀城市群的大项目，很多都在大力建设环京，带动环京发展。
比如新建的永清高新区，在互联网+智能制造产业、电子商务产业、智控产业全面布局。已签约落地27个项目，筛选储备还有多个项目。
永清是典型的环京地带，县隶属河北廊坊，位于河北中部，京、津、保三角地带中心，北距北京60多公里，东距天津60公里。
再比如雄安新区，计划总投资6-8万亿元，已经有20多家央企、40多家金融机构、多家知名企业落户。
而新晋“网红”大兴机场的建设带动了交通等市政配套投资多亿。业内专家预测，新机场临空经济区按照7万人次来计算，将带动至少14.4万个区域型就业岗位，未来年产出可达1.6万亿元。
此外，今年年初，国家发改委发布的《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》也在加速京津冀一体化。
在这份规划中，政府提出四统一原则：统一规划、统一标准、统一政策、统一管控。
统一规划的好处在于，北京产业作为上游，可以带动下游产业的发展，而不是相互竞争。
未来北京通州将重点布局前沿技术研发环节、科技创新与服务的高端环节；而北三县则在中试孵化环节、制造环节和配套服务等环节进行深度布局。
这形成了类似深圳和东莞的前店后厂运作模式。
因此，统一规划后，环京将和北京在产业链上更加紧密，发展驶入快车道。
三、谷底环京
说完以上两大利好因素，有人可能会说，前面谈到的很多都是需要等的规划，怎么能确定现在就是价值洼地呢？
这是因为，目前的环京房价确实处于低谷，已经没有太大的下降空间。
首先，疫情影响下，环京房价并没有再降低。
今年的黑天鹅，有相当一部分地区的房价受到了不小的影响。但是环京地区的房价几乎没有下跌，三河甚至微涨。
这表示，目前的环京泡沫去得很彻底，购房者对当下房价比较认可。
从一个侧面看，过去三年内，重仓环京的房企，发展也都不错。
比如总部位于廊坊的上市房企荣盛，年总营收.22亿，年总营收.12亿元，年复合增长率32%。净利润也从47.32亿增长到95.87亿，增长了2倍多。
荣盛就是持续重仓环京，年的总收入中有35.66%来自河北省的项目。其次，目前中国平均房价已经进入万元时代，很多产业、经济远不如环京的县城，房价也达到万元以上。这已经和环京房价相差不大了。
根据年10月19日，国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，今年1-9月份全国商品房均价为元/平方米，基本上可以认定全国房价已经步入了万元的时代。而早在今年9月份，全国就有38个县的商品房均价破万，其中义乌、瑞安破两万。
但是全国能有几个县城能有环京的资源、地理优势呢？
差不多的房价，环京靠的是北京的人口和产业外溢，而有些县市靠的却是年之前的棚改。
最后，环京落户政策的放松，也表明了政府的态度。
年环京房价下跌，主要是因为北三县、南三县的限购。这不只限制了热钱进入，也限制了一部分刚需。
但目前环京的落户政策已经逐步放松，政府在稳步释放环京的需求。
除了开头提到的大厂，环京的其他地方基本也都开始放松落户限制。
在香河，大专以上学历就符合人才落户条件。永清和固安，在本地具有合法稳定居所和工作，纳税一年就可以申请落户。
今年4月，廊坊市更是抢先一步发布了《关于进一步深化户籍制度改革的意见(试行）》，全面放开人才落户条件，在广阳区、安次区、廊坊开发区等地就业的大专（含）以上学历人员等，可以凭相关学历、人才绿卡、资格证书等，在就业、居住地办理廊坊市常住户口。
人口是一切经济社会活动的基础，拥有了持续吸引人口的能力，等于永遇乐盘活经济的“源头活水”，而人口带的居住需求更是房地产发展的根基。
总的来看，现在环京楼市正处于价格低谷，在两大利好因素的加持下，未来值得期待。